限购限贷一个不少，最严调控成为标配
上海“325”新政后，一、二手房成交腰斩，成交均价却是微跌。刚刚过去的5月11日土拍中地王频现，更令市场担忧后市风险。
可以肯定的是，新政后短期商务公寓与豪宅的集中推盘，改变了上海楼市成交结构，但市场承接力仍存悬念。
据上海链家市场研究部统计，截至5月12日，上海新房市场5月供应量已达49.4万平方米（共计4093套），同比4月上涨46.1%。同期5月共有19个新房项目入市，其中报价5万以上的高端项目就有6个，新增预售面积占比达3成，较上月有小幅下滑。这些项目主要位于浦东、闵行及闸北区域，此次开盘最低报价较去年推盘涨幅在13%-34%之间。
9月30号的晚上，北京紧急出台了调控政策，当时市场的反应就是，这是一个史上最严的调控，由于北京一直执行着限购政策，所以这次调控直接限贷，首套比例调到35%，非普二套直接干到了70%，杠杆收缩了一倍，当时的环境下，我就说过，所有的十一这轮调控里北京的政策最严，调控的目的最真实，因为这是市场化降杠杆的手段，而不像很多城市假惺惺的限购一下，为的还是保护楼市。
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土地市场地王迭出，豪宅市场承接力却存疑，房企后市去化压力不言而喻。
张宏伟指出，限购政策从严执行，意味着仍会有大量高端需求被置之门外，市场仍然集聚大量市场需求等待释放。
来自网易房产一份对上海顶级豪宅的调研报告显示，35%的高净值人群把“不动产”作为国内资产投资的主选方向。
受访人群中最关心的问题是顶豪的“投资资源价值”（27.8%），其次是“地段价值”（25%）。这个人群能接受的豪宅价格在2000万至4000万之间，73.4%倾向于购买150平方米-250平方米的户型面积。
我能看到的问题，上面自然也能看得到，谁真心调控，谁走走样子，自然一目了然，所以我们看到后面的调控一轮接一轮，而之前限购的城市别废话，全都加上了限贷的调控，限购加限贷已经成了一种标配。昨天晚上上海突然调控，而上海的这个力度甚至超过了北京，一套首付也是35%，不但限贷，而且是认房又认贷，房和贷一个不合格都不行，首付直接50%，二套房利率还提高了10%，非普二套也直接干到了70%，而且公积金基本给废了，用了两次公积金的不管怎样，都不给贷款了，贷款余额倍数也从40倍降到了30倍，而且上海还有一个最严格的政策，就是房贷收入比（按照工资基数算），调整为40%，以前通常情况下一般都是50%，虽然这个一直没怎么好好执行过。
上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，近期上海新房市场成交均价破4万元/平方米，其原因一方面是受成交结构影响，高端项目成交占比凸显。尽管受“沪九条”影响，新房市场成交量下滑显著，但从成交结构可以明显看出，受影响的这类客群主要是刚改客户。另一方面来自于供应端价格上浮。在近期高端项目批量入市和5月12日开发商对住宅地块的狂热角逐可以看出，开发商对当前市场依然看好，尽管新政抑制了部分需求，但从根本上只是对购房需求量的压制，而对房价的走高并无束缚力，反而催热了受影响较小的豪宅市场。
从成交结构来看，据上海链家市场研究部统计，截至5月12日，5月新房市场中5万以上的高端项目成交量近6万平方米，成交占比达26.0%。高端项目成交占比创下历史新高，较上月增加近14%。成交面积前十项目中仅1个项目均价低于2万元/平方米，均价在近5万或以上的高端项目占有6席，前四名均为高端项目。
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算一笔账，上海一套房500万，如果是首套，35%首付，你至少要准备175万现金，然后贷款325万元，月还款20500元，相当于家庭月收入要达到51250元，夫妻二人收入必须都得在25000元以上（税后才18000），而这种收入在上海这样的城市的比例不过5%，这种收入群体里，有多少连一套房都没买过的，大概可能凤毛菱角了。所以只要严格执行这个房贷收入比的政策，估计弄不好房贷能降到非常低的水平，甚至就是变相不批贷款了。
另外，昨天财新的消息，近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降！所以这几个城市大家要记住，估计后面的调控会没完没了了，不把房价降下来，把金融风险释放出去誓不罢休。为此，需要各地积极配合工作，特别是要求对于民间金融以及中介公司的首付贷和各种金融衍生品的打击，中介黑榜估计以后每个月都会公布。
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未来还有哪些政策会推出呢？比如北京的限价房，在土地拍卖的时候就把房价限制住，开发商你愿意干就拿地不愿意干就别干，这个政策估计很快会向其他的地方推广。另外，开发商自持物业租赁，将成为大势所趋，这符合我们说的让房子回归居住属性，既然造房子就是让人住的，而现在看开发商自持物业租赁是一个不错的选择。
北京利康搬家公司官网(www.wlccty.com)专业提供居民搬家,企业搬家,长短途运输,临时仓储,重型设备搬迁等服务为主，北京已经出现了100%自持租赁的土地，也被开发商抢走了。换句话说这种房子，只能租不能卖，开发商想高价租可不可以呢，之前说过了，租房市场是一个最市场化的市场，这个市场是跟这个城市的门槛所决定的，如果你涨租金他就不足了，没见商业地产领域最近如此冷清，商家纷纷关店已经说明问题了，所以不是房东仁慈，而是根本就涨不动房租。除非所有房东同时涨房租，而且按照相同比例上涨，保证不出一个叛徒，这可能比世界和平还困难。所以基本上没有可能。而自持物业的大比例推出，未来在某些地段可能还会降低房租。
当然还有一招，这是绝对有效的，那就是大幅增加土地供给，这招地方政府不愿意用，如果土地降价了，对于地方伤害很大。另外，他们心里可能也清楚，所谓房地产早已经供给过剩乐，即使在一线城市也已经土地供给过剩，现在还不知道有多少开发商屯了多少地，我在北京上班的路上，不足十公里，就至少能看见2-3块未开发的土地。所以，现在即使一线城市也都凭着一口预期活着，一旦预期逆转了，一切假象都将被识破。而这个时候大量出让土地，一个是一种浪费，第二个也很可能造成新一轮的库存和过剩。对于金融安全反倒不利。所以，两个有效的招，一个是增加供给，一个是降低杠杆，起码现在有一个已经在起作用了。
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目前上海在售顶级豪宅中，有不少是多年前获取的土地，因此并无降价压力。如汤臣一品在1995年拿地成本不到4000元/平方米，目前均价已超18万元/平方米。
而近3年（2014-2016年）为二手亿元豪宅成交高峰，占总成交量的8成以上，目前市场上二手成交亿元豪宅产品中，有75%房源均是通过中介公司。但豪宅二手税费相对较高，以一套1000万的房子计算，税费加上佣金，至少要多付出接近100万元。因此有市场人士指出，对于投资客而言二手市场的豪宅优势并不明显。
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